Valeur locative: calcul et moyens de la faire baisser – BCBE

Les propriétaires immobiliers se retrouvent chaque année, au moment de remplir leur déclaration d’impôts, devant le terme «valeur locative». En effet, toute personne qui habite dans son propre logement doit déclarer le revenu qu’elle pourrait en retirer si elle le louait. Et cette information n’est pas sans incidence sur vos impôts.

La valeur locative est le montant que les propriétaires pourraient percevoir s’ils louaient leur bien immobilier. Ils doivent l’ajouter à leur revenu imposable. Résultat: si vous êtes propriétaire, vous devez payer un impôt sur le revenu plus élevé, bien que vous n’ayez pas touché un centime de plus.

Cela semble bien injuste. Pourtant, le but de la valeur locative est d’assurer une meilleure équité fiscale entre les propriétaires et les locataires: il ne faut pas que le fait de posséder un bien immobilier permette de payer moins d’impôts qu’en étant locataire. Il faut dire que les propriétaires bénéficient de plusieurs avantages fiscaux, puisqu’ils peuvent par exemple déduire de leur revenu imposable les intérêts hypothécaires et les frais d’entretien.  

C’est aux autorités cantonales de déterminer la valeur locative du bien immobilier en estimant le loyer qui serait demandé sur le marché s’il était donné en location. Bien que chaque canton ait ses propres règles de calcul, tous prennent en compte plusieurs facteurs:

• le prix des loyers dans la région, 

• la surface habitable,

• la situation géographique,

• le type de logement, et 

• l’âge du bâtiment. 

Le Tribunal fédéral a toutefois imposé un plancher à l’échelle nationale. Pour les impôts cantonaux, la valeur locative doit s’élever à 60% au moins de la valeur réelle sur le marché. Pour les impôts fédéraux, elle doit être de 70% au moins.

La valeur locative est aussi calculée pour les résidences secondaires et les appartements de vacances. Si vous êtes propriétaire de deux biens, c’est toutefois la valeur locative la plus élevée qui fait foi pour le calcul de l’impôt fédéral direct et des impôts cantonaux. Les bases légales destinées à promouvoir l’accès à la propriété par une réduction de la valeur locative s’appliquent uniquement aux résidences principales.

Calcul dans le canton de Berne

Le canton de Berne utilise la «valeur locative de procès-verbal». Cette valeur locative de base découle de l’évaluation du bien selon les normes établies par la Commission cantonale d’estimation.

Afin de calculer la valeur locative déterminante, la valeur locative de procès-verbal est multipliée par le facteur de valeur locative, qui est fixé pour chaque commune au cas par cas. Le facteur de valeur locative servant à calculer la valeur locative pour les impôts cantonaux est inférieur au facteur utilisé pour calculer la valeur locative valant pour l’impôt fédéral direct. Par conséquent, la valeur locative cantonale est toujours inférieure de 14,5% à la valeur locative fédérale.

Exemples: le facteur de valeur locative dans la commune de Bätterkinden s’élève à 90% pour les impôts cantonaux, mais à 106% pour l’impôt fédéral direct. Dans le quartier de la Lorraine, en ville de Berne, le facteur est de 61% pour les impôts cantonaux et de 72% pour l’impôt fédéral.

Vous trouverez ici la liste des facteurs de valeur locative de toutes les communes du canton de Berne à partir de l’année fiscale 2020. 

Calcul dans le canton de Soleure

Pour calculer la valeur locative, le canton de Soleure utilise la valeur cadastrale. Celle-ci est estimée par des spécialistes et s’élève à 25% à 45% de la valeur vénale du bien immobilier.

La valeur locative équivaut à un forfait compris entre 8,8% et 10,63% de la valeur cadastrale, si celle-ci est égale ou inférieure à 240 000 francs. Ce pourcentage varie en fonction de l’endroit où est situé le bien immobilier. Le canton de Soleure est divisé en cinq groupes de communes, chacun ayant son propre taux.

Vous trouverez ici la répartition des communes dans le canton et le taux retenu pour calculer la valeur locative.

Pour les bâtiments dont la valeur cadastrale est supérieure à 240 000 francs, la valeur locative est déterminée au cas par cas. Elle s’élève alors à 60% à 90% de la valeur locative théorique du bien immobilier.

Si vous êtes propriétaire, la valeur locative de votre bien augmente votre revenu imposable et, par conséquent, vos impôts. Vous pouvez limiter partiellement cette hausse en déduisant les intérêts hypothécaires et les frais d’entretien.

En période de taux bas, la valeur locative de nombreux biens immobiliers est en général supérieure aux intérêts hypothécaires et au forfait des frais d’entretien, ce qui a pour effet de faire grimper le revenu imposable.

Lorsque les taux remontent, la charge d’intérêt croît elle aussi. Ainsi, en phase de taux élevés, il n’est pas impossible que les déductions soient supérieures à la valeur locative. En pareil cas et au vu des règles en vigueur, les propriétaires voient alors leur charge fiscale diminuer. Il en va de même lorsque les frais d’entretien effectifs sont plus hauts que la forfait pouvant être déduit. 

Exemple à Berne 

• La famille Koller habite à Thoune. 
• Revenu imposable: CHF 80 000.–  
• Montant de l’hypothèque: CHF 600 000.– 
• Taux d’intérêt: 2,5%
• Valeur locative de procès-verbal: CHF 30 000.– 

Calcul de l’incidence de la valeur locative sur la charge fiscale: 

• Valeur locative (coefficient de 76%): CHF 22 800.–
• Intérêts hypothécaires: CHF 15 000.–
• Frais d’entretien (forfait de 20%): CHF 4560.– 
• Majoration du revenu imposable: CHF 3240.– 

La famille Koller voit son revenu imposable augmenté de 3240 francs en raison de la valeur locative. Il se monte ainsi à 83 240 francs. La famille doit alors payer environ 800 francs d’impôt en plus par an.

Exemple à Soleure 

• La famille Meier habite à Granges:
• Revenu imposable: CHF 80 000.– 
• Montant de l’hypothèque: CHF 600 000.–
• Taux d’intérêt: 2,5%
• Valeur cadastrale: CHF 200 000.– 

Calcul de l’incidence de la valeur locative sur la charge fiscale:

• Valeur locative: (taux forfaitaire de 10,63% de la valeur cadastrale): CHF 21 260.–
• Intérêts hypothécaires: CHF 15 000.–
• Frais d’entretien (forfait de 20%): CHF 4252.–
• Majoration du revenu imposable: CHF 2008.–

La famille Meier voit son revenu imposable augmenté de 2008 francs en raison de la valeur locative. Il se monte ainsi à 82 008 francs. La famille doit alors payer environ 550 francs d’impôt en plus par an.

Il est possible que la valeur locative soit trop élevée, parce que les autorités ont fait une erreur ou parce que des travaux ont considérablement modifié la valeur du bien depuis la dernière estimation. Sachez que, dans de nombreux cantons, vous pouvez demander une réduction de la valeur locative si des travaux vous ont contraint à vous reloger ailleurs durant un certain temps.

Vérifiez chaque année l’estimation de la valeur locative de votre bien immobilier dans la décision de taxation des autorités cantonales. Si vous décelez une incohérence ou si vous avez des motifs valables de demander une réduction de la valeur locative, nous vous conseillons de vous adresser directement aux autorités compétentes. 

La valeur locative est le «serpent de mer» de la politique suisse depuis de nombreuses années. Les différentes tentatives pour l’abolir ont toujours échoué, la dernière fois en votation populaire.

Le Parlement fédéral discute, depuis 2021, d’un nouveau projet de loi du Conseil national qui prévoit l’abolition de la valeur locative pour les résidences principales. Les deux chambres n’ont jusqu’ici pas trouvé de terrain d’entente. La commission concernée au Conseil des États a renvoyé la balle au national durant la session d’hiver 2023. Il est aujourd’hui impossible de dire quand le Parlement parviendra à se mettre d’accord et si le sujet sera de nouveau soumis au peuple pour votation.

Tôt ou tard, les personnes propriétaires de leur logement y sont confrontées. En effet, si vous habitez un appartement ou une maison qui vous appartient, vous devez déclarer ce que l’on appelle dans le jargon fiscal la «valeur locative» de votre bien parmi vos revenus. Pourquoi? Les questions et réponses qui suivent vous l’expliquent.

Qu’est-ce que la valeur locative?

Le terme «valeur locative» est propre au droit fiscal suisse. À l’origine, il s’agit d’imposer le loyer hypothétique d’un bien immobilier habité par son propriétaire. Elle représente le montant théorique qu’un propriétaire pourrait tirer de la location de son propre logement. La valeur locative repose sur un principe de solidarité fiscale: propriétaires et locataires doivent être traités fiscalement de la même manière. Posséder son appartement ou sa maison ne devrait pas être plus avantageux que de louer le même logement. Ne pas payer de loyer contribue directement à la fortune des propriétaires. La valeur locative s’ajoute donc au revenu imposable.

Comment calcule-t-on la valeur locative?

Différents facteurs sont pris en compte pour calculer la valeur locative: prix des loyers dans la région, surface habitable, situation géographique, type de logement et âge du bâtiment. Le résultat est une estimation du loyer théorique. La méthode de calcul de la Confédération et celle des cantons n’est pas la même; elle peut même varier d’un canton à l’autre. Ainsi, un bien immobilier peut posséder deux valeurs locatives différentes: une pour l’impôt fédéral direct et l’autre, plus basse, pour les impôts cantonaux et communaux. Selon le Tribunal fédéral, la valeur locative utilisée par le canton de Berne et les communes bernoises doit correspondre à au moins 60% du loyer estimé, contre un minimum de 70% pour l’imposition fédérale. Les résidences secondaires ont aussi une valeur locative. Pour calculer l’impôt fédéral direct, la valeur locative la plus élevée fait foi. Les bases légales destinées à promouvoir l’accès à la propriété par une réduction de la valeur locative s’appliquent uniquement aux résidences principales.

Comment les cantons de Berne et de Soleure calculent-ils la valeur locative?

Un document explicatif  de 32 pages publié par l’Administration fédérale des contributions explique la méthode d’évaluation en détail. Le canton de Soleure calcule la valeur locative à partir de la valeur cadastrale (25% à 45% de la valeur vénale d’un bien immobilier). Le canton de Berne, quant à lui, utilise la «valeur locative de procès-verbal». Cette valeur locative de base découle de l’évaluation du bien selon les normes établies par la Commission cantonale d’estimation. Afin d’encourager l’accès à la propriété, la loi fiscale bernoise fixe une valeur locative inférieure à celle de la Confédération. Si un propriétaire pense que sa valeur locative est surévaluée, il peut la contester. Par exemple, quand les enfants quittent le foyer familial, les chambres alors inutilisées peuvent faire baisser la valeur locative.

Quelles sont les conséquences fiscales de la valeur locative?

Dans leur déclaration d’impôts, les propriétaires doivent inclure la valeur locative dans leurs revenus. En contrepartie, ils peuvent déduire les intérêts hypothécaires, les frais d’entretien du logement et les taxes immobilières. La différence entre, d’une part, les loyers théoriques et, d’autre part, les dépenses liées à la propriété est soumise à l’impôt sur le revenu. Il est important de ne pas oublier d’inscrire les déductions au moment de remplir la déclaration. Elles permettent d’atténuer la charge fiscale, alourdie par la valeur locative.

Est-ce que la valeur locative sera supprimée?

Le 25 août 2021, le Conseil fédéral s’est prononcé en faveur de la suppression de la valeur locative et d’un changement de système d’imposition de la propriété du logement. Le Conseil des États lui a emboîté le pas le 21 septembre 2021. Si le Conseil national en fait de même, la valeur locative pourrait en effet disparaître. Toutefois, on ne sait pas encore à quelles conditions. On peut raisonnablement penser que la déduction des frais d’entretien et des intérêts sera aussi supprimée. Reste également à définir le champ d’application de la modification de la loi: certains demandent d’abolir uniquement la valeur locative des résidences principales et de maintenir celle des appartements de vacances et autres résidences secondaires. De plus, il faut encore définir le calendrier de cette réforme. Il n’est pas exclu que cette question fasse l’objet d’un référendum et que le peuple doive se prononcer.

Si vous souhaitez en savoir plus sur la valeur locative, n’hésitez pas à consulter l’édition d’automne 2021 du Baromètre de l’immobilier de la BCBE , qui analyse les conséquences que la suppression de la valeur locative aurait pour les propriétaires de leur logement (en ligne dès le 4 novembre).

Ne manquez pas non plus notre manifestation en ligne  du 16 novembre 2021. Noëmi Capelli, stratège en placement et économiste à la BCBE, y abordera cette question.

Nous restons à votre entière disposition pour répondre à vos questions relatives à la propriété immobilière. N’hésitez pas à convenir d’un entretien-conseil afin d’aborder ce sujet avec votre coach financier.

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Date de publication: 27.08.2024