Cédule hypothécaire et droit de gage immobilier – BCBE

Être propriétaire d’un bien immobilier sans hypothèque, est-ce possible? En Suisse, la majorité des personnes envisageant d’acquérir ou de rénover leur logement concluent un prêt hypothécaire.

Une hypothèque est un crédit garanti par un gage, en principe le bien immobilier financé, qu’il convient de rembourser à l’échéance fixée. Si par malheur, vous ne deviez pas être en mesure de le faire, le créancier (une banque, en général) pourrait faire valoir son droit de gage immobilier et saisir ou réaliser l’immeuble, c’est-à-dire le vendre, afin de se faire rembourser l’argent qu’elle vous a prêté.

Il est évident que l’immeuble nanti ne peut pas être conservé à la banque dans un coffre-fort. Ainsi, pour attester que la maison ou l’appartement sert de garantie à l’hypothèque, il est nécessaire d’établir un document – la cédule hypothécaire – et de l’inscrire au registre foncier.

Bon à savoir: la cédule hypothécaire est conservée par la banque, dès lors que le bien immobilier donné en gage lui revient en cas de défaut de paiement de l’hypothèque (droit de gage immobilier).

Sur la cédule hypothécaire figure, outre le droit de gage immobilier et le nom du créancier, le montant du gage. Ce dernier indique la somme maximale que vous pouvez emprunter. Toutefois, la cédule hypothécaire ne renseigne pas sur le montant réel de la dette. Que l’hypothèque soit amortie en partie ou dans son intégralité, le montant plafond ne change pas.

Remarque: la somme du gage doit être au moins aussi élevée que le montant de l’hypothèque. Toutefois, il est judicieux de convenir d’une somme supérieure afin d’avoir une certaine marge de manœuvre, notamment si vous souhaitez entreprendre des travaux de rénovation pour lesquels vous aurez certainement besoin d’argent. Vous n’auriez alors pas à établir une nouvelle cédule hypothécaire même si vous deviez augmenter votre hypothèque, ce qui vous ferait gagner du temps et de l’argent.

Exemple: la famille Kuhn a conclu une hypothèque de 600 000 francs sur 15 ans pour l’acquisition de sa maison. Le montant du gage inscrit dans la cédule hypothécaire est de 900 000 francs. Par conséquent, si la famille Kuhn se décide à rénover son bien immobilier, elle pourra souscrire une nouvelle hypothèque de 300 000 francs, sans qu’une nouvelle cédule hypothécaire ne doive être établie. Bien sûr, la famille doit pouvoir apporter les fonds nécessaires et être en mesure d’assumer la charge financière du prêt à long terme.

À quoi servent les rangs des cédules hypothécaires? 

Si vous souhaitez augmenter votre hypothèque mais que le montant du gage inscrit sur la cédule hypothécaire ne suffit pas, il faut en établir une nouvelle. Dès que vous en avez plusieurs, elles se voient attribuer un rang.

C’est dans cet ordre de priorité que les bailleurs de fonds peuvent faire valoir leurs prétentions à l’égard du preneur de crédit, si l’emprunt n’est pas remboursé: les créanciers dont le gage est de rang antérieur sont payés en premier, les suivants devant se contenter du solde. Ainsi, plus le rang est élevé, plus les risques sont élevés pour le créancier.

La cédule hypothécaire existe au format papier (papier-valeur) et, depuis 2012, au format électronique (cédule de registre). Bien que toutes deux garantissent le droit de gage immobilier du créancier, en règle générale une banque, elles présentent des différences.

Une cédule hypothécaire papier est un papier-valeur «physique». Elle est soit nominative, soit au porteur. Alors que la cédule nominative est inscrite au nom du créancier, la cédule au porteur est inscrite au nom de son titulaire.

La cédule hypothécaire de registre est une cédule «virtuelle». Elle n’existe qu’au format électronique et en tant que cédule nominative. Ainsi, sa conservation est bien plus sûre et moins coûteuse et le risque de perte est éliminé.

Une cédule papier: quid des risques de perte et de dommage?

Si une cédule papier est endommagée, il n’est possible ni d’y apporter des modifications, ni d’en requérir l’annulation. Dans ce cas, il faut donc en établir une nouvelle.

En cas de perte, la procédure est plus laborieuse et plus coûteuse, puisqu’il faut requérir du tribunal compétent l’annulation du papier-valeur afin de pouvoir radier ce dernier du registre foncier.

Compte tenu de ces risques, les nouvelles cédules hypothécaires sont émises sous forme dématérialisées. De plus, les cédules sur papier qui doivent être modifiées en raison d’un transfert de propriété par exemple, sont en principe converties en cédules de registre.

Combien coûte une cédule hypothécaire? 

Tant l’établissement que la modification d’une cédule hypothécaire requièrent la forme authentique et doit partant être instrumentée par un notaire. Les frais y relatifs varient d’un canton à l’autre. Dans le canton de Berne, le travail est facturé à l’heure; toutefois, il faut compter au moins 200 francs par cédule.

Conseil: si vous souhaitez vous épargnez ces frais, il vous convient de convertir votre cédule papier en cédule de registre. La procédure et les émoluments sont là aussi fixés par les cantons. Dans le canton de Berne, une telle procédure coûte environ 50 francs. Cependant, elle est gratuite si la conversion est demandée en même temps qu’une modification au registre foncier, payante. 

Une fois que la dette hypothécaire a été amortie dans son intégralité, il est possible de demander à transférer le droit de gage, c’est-à-dire à l’inscrire au nom du propriétaire de l’immeuble. S’il s’agit d’une cédule papier, vous pouvez simplement exiger que le document vous soit remis. Il vous incombera alors de le garder intact et de le conserver en lieu sûr, car une cédule endommagée est déclarée nulle. (Abstenez-vous donc de la perforer pour la conserver dans un classeur!)

Une cédule peut être radiée du registre foncier avec le consentement du créancier. Une demande doit donc être déposée auprès de l’office compétent. Il est important de savoir qu’une cédule n’a pas d’échéance: il n’est par conséquent pas indispensable de la radier lorsque le prêt hypothécaire a été remboursé.

Il est même plus judicieux de renoncer à le faire, si vous comptez conclure une nouvelle hypothèque. Ainsi, vous n’aurez pas à établir une nouvelle cédule hypothécaire et à repasser par un notaire. Radiée ou non, la cédule n’influence pas la décision d’octroi du prêt, car ce qui est déterminant, ce sont avant tout le montant de l’emprunt et la charge supportable de l’hypothèque.