Transmettre son bien immobilier: options et conséquences – BCBE

Souhaitez-vous céder votre logement à votre enfant et à sa famille pour qu’ils disposent d’un plus grand espace pour vivre? Ou préférez-vous continuer à occuper votre habitation, mais établir aujourd’hui déjà de nouveaux rapports de propriété? 

Il y a plusieurs aspects (financiers, successoraux, fiscaux) à prendre en compte si vous transmettez votre bien de votre vivant au sein de votre famille. Nous vous éclairons à ce sujet.

On distingue trois manières de transmettre un bien immobilier à la génération suivante: la vente, l’avancement d’hoirie et la donation. Dans tous les cas, le «prix de vente» reste le sujet le plus discuté. Ce prix, qui est celui auquel votre enfant reprend le bien, est souvent inférieur de 10% au prix du marché. Vous économisez les dépenses consenties pour rechercher un acheteur et les droits de mutation que vous auriez à payer si vous vendiez à une personne tierce. Il peut donc être intéressant pour votre enfant de reprendre le bien des parents, ne serait-ce que financièrement.

Nous recommandons de faire estimer la valeur de marché du bien immobilier par un professionnel et d’établir le plus tôt possible la situation des uns et des autres, en prévision aussi d’une succession ultérieure. En effet, si vous transmettez votre maison ou votre appartement à l’un de vos enfants à un prix inférieur à la valeur vénale, il se peut qu’il doive indemniser les autres héritiers réservataires à titre de compensation.

Nous vous aiderons dans vos démarches en nous appuyant sur un vaste réseau régional de notaires, de courtiers et d’autres spécialistes.

Vente du bien immobilier aux enfants

La vente à la valeur de marché a des conséquences sur trois plans:

Sur le plan financier
En obtenant un prix égal à celui que vous auriez obtenu sur le marché libre, vous pouvez consolider votre situation financière et préparer l’avenir, en recherchant un logement adapté aux seniors, par exemple.

Sur le plan successoral 
Aucune obligation successorale ne s’applique.

Sur le plan fiscal
En tant que vendeur, vous devez vous acquitter de l’impôt sur le gain immobilier. Dans le canton de Soleure, il revient à l’enfant qui est le nouveau propriétaire de payer les droits de mutation à un taux réduit. Si la maison ou l’appartement que vous vendez à un descendant est à usage propre, vous êtes libéré de cet impôt. Dans le canton de Berne, vous en êtes exonéré dans tous les cas lorsque vous vendez à l’un de vos enfants. 

Transfert du bien immobilier aux enfants en avancement d’hoirie

L’avancement d’hoirie a des conséquences sur trois plans:

Sur le plan financier
Vous transférez le bien immobilier à un prix inférieur à sa valeur de marché ou sans contre-prestation aucune, en sachant que l’avance d’hoirie devra être compensée à votre décès lors du partage successoral.

Sur le plan successoral 
L’impôt sur les gains immobiliers est, en règle générale, différé en cas d’avancement d’hoirie.
Dans le canton de Soleure, l’impôt sur les gains immobiliers n’est exigé que si une contre-prestation représentant plus de 75% de la valeur vénale déterminante du bien immobilier a été convenue.

Si la contre-prestation est inférieure, seule la différence entre la valeur vénale et le montant de la contre-prestation, qui est alors assimilée à une donation, est imposable. Toutefois, les donations aux descendants directs ne sont pas soumises à l’impôt sur les donations.

Dans le canton de Berne, l’impôt sur les gains immobiliers ne peut être reporté que si le bien immobilier est transféré à titre gratuit. Aussitôt qu’une contre-prestation est convenue, cet impôt est dû. Les avancements d’hoirie sont tout de même considérés comme gratuits si la prestation du ou de la cessionnaire consiste exclusivement

• en la reprise d’une charge constituée de créances hypothécaires en faveur de tiers,
• en la constitution d’un entretien viager en faveur du cédant ou de la cédante,
• en l’engagement de verser des compensations aux cohéritiers et cohéritières. 

Des informations détaillées sont disponibles dans la notice B du Canton de Berne.

Si le bien immobilier n’est pas à usage propre, l’impôt sur les mutations est exigé dans le canton de Soleure. Il incombe alors à l’enfant qui est le nouveau propriétaire de s’en acquitter, à un taux réduit. Dans le canton de Berne, les descendants sont libérés de cet impôt.

Donation du bien immobilier aux enfants

La donation a des conséquences sur trois plans:

Sur le plan financier
Vous déclarez expressément, en tant que testateur, donner tout ou partie de votre bien immobilier à vos enfants. On parle de donation si vous transmettez le bien dans son entier à titre gratuit et de donation mixte si vous le faites à un prix inférieur à celui du marché. 

Sur le plan successoral
Si vous choisissez la donation plutôt que l’avancement d’hoirie, aucune compensation ne pourra être exigée de la part de votre enfant. Il faut cependant vous assurer que la donation n’empiète pas sur les parts réservataires des autres héritiers.

Sur le plan fiscal
Les conditions générales applicables aux donations aux enfants sont les mêmes que pour l’avancement d’hoirie, à savoir que l’impôt sur les gains immobiliers est report.

Dans le canton de Soleure, l’impôt sur les gains immobiliers n’est exigé que si une contre-prestation représentant plus de 75% de la valeur vénale déterminante de l’immeuble a été convenue.

Dans le canton de Berne, l’impôt sur les gains immobiliers doit être payé si une contre-prestation est exigée dans le cadre du transfert du bien immobilier. Aussitôt qu’une contre-prestation est convenue, cet impôt est dû. Les avancements d’hoirie sont tout de même considérés comme gratuits si la prestation du ou de la cessionnaire consiste, entre autres,

• en la reprise d’une charge constituée de créances hypothécaires en faveur de tiers,
• en la constitution d’un entretien viager en faveur du cédant ou de la cédante,
• en l’engagement de verser des compensations aux cohéritiers et cohéritières. 

Des informations détaillées sont disponibles dans la notice B du Canton de Berne. 

Si le bien immobilier n’est pas à usage propre, l’impôt sur les mutations est exigé dans le canton de Soleure. Il incombe alors à l’enfant qui est le nouveau propriétaire de s’en acquitter à un taux plus réduit. Dans le canton de Berne, les descendants sont libérés de cet impôt. 

Nous vous recommandons de demander conseil à un professionnel afin de trouver la meilleure solution pour votre famille. Nos spécialistes se feront un plaisir de vous accompagner dans vos démarches.

Comment envisagez-vous votre avenir? Souhaitez-vous continuer à vivre dans votre logement sans en rester propriétaire ou le laisser à vos enfants pour emménager dans un appartement en location ou dans un nouveau bien dont vous ferez l’acquisition?

Si votre désir est de continuer à occuper votre bien, vous pouvez envisager un droit d’usufruit ou un droit d’habitation. L’un comme l’autre doivent faire l’objet d’un acte authentique et être inscrits au registre foncier. Ils prennent fin une fois radiés du registre foncier, mais au plus tard au décès de toutes les personnes qui en jouissent.

Transfert du bien immobilier assorti d’un droit d’habitation

Si vous vous réservez un droit d’habitation à la transmission de votre bien immobilier, vous pouvez rester y vivre toute votre vie, même s’il appartient officiellement à vos descendants. Soit vous l’habitez gratuitement et ne payez que les charges, soit vous versez un loyer. En tant que titulaire du droit d’habitation, vous devez déclarer la valeur locative comme revenu. Si vous versez un loyer, celui-ci est déduit de la valeur locative. 

Transfert du bien immobilier assorti d’un droit d’usufruit

Dans le cas de l’usufruit, vous pouvez habiter le logement ou le louer et percevoir un loyer. Selon le cas de figure, l’impôt est alors calculé sur la valeur locative ou sur le revenu locatif effectif, déduction faite des intérêts hypothécaires et des frais immobiliers déductibles. Par ailleurs, la valeur nette de l’immeuble (valeur officielle diminuée de l’hypothèque) est considérée comme faisant partie de votre fortune imposable.

En résumé, vos obligations et vos droits financiers restent pratiquement inchangés, sauf que vos descendants sont inscrits au registre foncier en tant que propriétaires et qu’ils peuvent décider seuls de la transformation ou de la vente du bien immobilier.

En règle générale, l’usufruit a moins de conséquences financières et fiscales pour les nouveaux propriétaires du bien immobilier. Nous vous recommandons de faire appel à un notaire, car il saura trouver la meilleure solution pour votre famille. Nous vous accompagnons dans vos démarches et vous recommanderons des spécialistes qui travaillent dans la région.

Contrairement à ce qui se dit, le transfert d’un bien immobilier à ses enfants n’est pas prescrit après 10 ans. D’ailleurs, en Suisse, il n’existe aucun délai de prescription quant à la renonciation à une succession.

Si, une fois à la retraite, les parents ne parviennent pas à maintenir leur niveau de vie avec leur rente et leur fortune et doivent demander des prestations complémentaires, le bien immobilier est pris en compte dans le calcul de celles-ci. En conséquence, le montant alloué peut s’en trouver nettement diminué, voire même devenir nul.